上海住房市场在2016年前几个月出现了“过热”迹象。 视觉中国 资料
上海住房市场在2015年下半年以来呈现出了量价齐升的态势，而且在2016年前几个月出现了“过热”迹象，引起了广泛关注。为了加强对住房市场运行情况的了解，我们对一些可能影响住房交易价格的因素进行了相关性分析。通过整理近5年（2011年1月至2015年12月）的有关数据，总体看来，本市房价快速上涨，供需关系趋紧是前提，避险性资产配置是动因，金融信贷宽松是基础，相关政策影响是关键。
一、住房价格影响因素
我们对住房价格的认识经历了三次拓展：第一次是从产品到商品的拓展，认识到市场供求作用于价格的规律；第二次是从商品向资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并有保值增值功能的实物资产，类似金融市场的资产定价行为，会受到人们预期的影响；第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，认识到房地产价格不仅受到市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率等宏观经济变量的影响。因此，可以从供求关系、资产价格预期和房地产市场的外部性来分析住房价格的影响因素。
从供求关系来看，反映住房市场供给的因素主要为土地供应量、住房供应量。相对应可以量化的指标包括：住宅用地审批量、用地价格、住宅开发投资、住宅竣工面积。反映住房市场需求的因素主要为：居民住房可支付能力、住房销售量。相对应可以量化的指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消费支出、住宅销售面积。
从资产价格预期来看，资产价格反映资产价值。资产价值由资产每一期的现金流收入折现决定，也就是说资产的价值不是由已经发生的因素，而是由未来可能发生的因素来决定。参照现金流量贴现法，影响预期的因素主要包括：长期持有住房的现金流收入、市场收益率、住房价格的变动幅度。相对应可以量化的指标包括：居住价格指数、贷款利率、居民消费价格指数、新建商品房均价涨幅比率、存量商品房均价涨幅比率。
房地产市场由内向外拓展，必须考虑的宏观经济因素包括：货币供应量、利率、汇率、外汇储备量。相对应可以量化的指标为：M2、贷款利率、人民币汇率和外汇储备量。
二、住房价格影响因素的机制分析
通过几种模型测算，分析了各项影响因素对新建商品住房交易均价和存量商品住房交易均价的影响程度。
总体看来，影响很大的因素有金融机构本外币各项贷款余额、M2、住宅用地价格、城市居民家庭人均消费支出、贷款利率；影响较大的因素分别是城市居民家庭人均可支配收入、住宅用地审批量、居民消费价格指数、外汇储备量、人民币汇率、住宅开发投资额；而影响较弱的因素是住宅销售面积和居住价格指数。
1. 在有关供求关系的诸多因素中，影响最大的是住宅用地价格，而住宅用地审批量的影响程度也较高，说明土地供给的紧约束对住房价格影响较大。城市居民家庭人均消费支出和城市居民家庭人均可支配收入也存在较大的影响力，说明随着居民可支配收入和居民消费支出水平的上升，居民的购房支付能力上升，购房意愿增加。
2. 影响资产价格预期的诸多因素中，居住价格指数（反映租金水平）与住房价格呈现较弱的相关性，这说明：租金收入并不能反映住房价格的趋势，长期持有住房的现金流收入较低，因此长期持有住房的收益率较低。与此同时，新建商品房均价和存量商品房均价年涨幅比率分别为9.4%和10.6%。综合来看，居住价格指数的弱相关与住房价格年均涨幅较高并存，说明长期持有收益少，快进快出的买卖资产收益高，对于将住房当作资产的投资者来说，其短期操作的动机更强。
贷款利率与住房价格呈现很高的负相关关系。贷款利率是反映市场收益率的重要指标。当贷款利率较高时，住房投资的成本较高，住房价格会下降，相反，贷款利率较低时，住房价格会上涨。2012年7月至今，央行实施了更为宽松的货币政策，贷款利率一降再降，从7.05%降到4.9%，累计降幅约为30%，年均下降约8.7%。各个商业银行在一定框架下还可以下浮贷款利率，更是大幅地减少了住房投资的利息支出。贷款利率还影响了M2，贷款利率下调，相应的准备金率也在下调，货币乘数变大，M2增加。
居民消费价格指数与住房价格呈现较强的负相关关系。在货币持续宽松的背景下，没有出现通货膨胀，反而出现通货紧缩，原因可能有以下两个方面，首先，实体经济萎靡不振，消费领域的投资需求下降，资金从消费领域抽离，追逐短期的收益较高的资产配置，如房地产市场和证券市场；其次，消费领域的有效需求不足和有效供给不足同时存在。在城市居民家庭人均消费支出和人均可支配收入稳步增长的情况下，消费市场相对低迷，说明，有一部分消费尤其是中高端消费未能有效实现；而有效供给不足使结构性矛盾更为突出。
3. 在宏观经济因素的诸多指标中，金融机构本外币各项贷款余额和M2与住房价格的相关度最高，说明资金充裕程度是影响住房价格最重要的因素。货币宽松政策的目标是通过较多的货币投放来降低投资成本，促进经济发展。然而次贷危机后，全球经济不景气，我国经济正在经历新常态的考验，资本在实体经济受挫后，转向短期收益较高的房地产市场，需求的增加刺激了市场价格。
人民币汇率与住房价格也存在一定相关性。2011年1月-2015年8月，人民币持续升值，累计升值幅度高达7%。人民币持续升值，使得外币兑换人民币的需求增加，在较为严格的结售汇制度添加下，形成了较多的外汇储备量。外汇储备量与住房价格也存在较强的正相关关系。这说明，一方面，人民币持续升值，对人民币需求增加，央行需要更多的货币投放来保持外汇市场供求均衡；另一方面，外汇结售制下，央行必须增加外汇占款来满足结售外汇的要求。这两个因素都导致基础货币量增加，从而M2增加。
4. 金融和财税政策的影响较为明显。2010年实施限购政策之后，新建住房价格的上涨幅度得到控制，房价涨幅比较平稳。2012年，购房资格上强调了年限和单身人士不得购买住房的要求，该年度价格微跌。2013年，存量住房交易面积首次超过新建住房销售面积。经历了2013年和2014年较为平稳的价格走势之后，2015年住房市场量价齐升，新建住房均价达到21501元，较2014年增长31.0%，新建住房和存量房成交总面积为5043.59万平方米，较2014年增长62.43%。其中存量房交易面积增长幅度非常大，达到了129.15%。
这些数据的变化可以从以下三个方面去解读：首先，限购政策对购房人资格的限制逐渐到了解禁期。2011年，“公积金3年满2年”的要求实施后，2014年开始，许多本身不具备购房资格的购房者逐步达到了购房资格的年限要求，陆续入市购买住房。其次，限购政策对购房者的作用机制较为特殊。一般情况下，如果潜在购房者要购房，主要考虑的是资金安排。而在限购情况下，潜在购房者要购房，首先要考虑的是购房资格，其次是资金安排。因此，在限购政策影响下，如果想获得购房资格，有两条路径可以走，一是分户（如离婚等），二是卖掉手中的住房。实践中，卖掉手中的住房是较多潜在购房者的选择，因为这样既解决了资格问题，又解决了资金安排问题。于是，限购政策的实施，客观上造成了改善性需求必须通过“先卖后买”的操作才能完成新的购买行为，这样“一卖一买”的操作可以从一个角度来解释存量房市场交易量的火爆的原因。再次，相对宽松的货币财政政策。一系列新的财税金融政策实施后，潜在购房者的首付要求和贷款成本、交易成本都降低了，一旦获得购房资格，便会加快进入市场。
三、主要结论与对策建议
通过对上海本轮住房价格上涨有关影响因素的分析，可以得出以下几条结论：
第一，供需关系趋紧是前提。住宅用地价格、住宅用地审批量相关系数高，土地紧约束的影响逐渐显现。城市居民家庭人均消费支出和城市居民家庭人均可支配收入相关系数高，居民购房支付能力提高，需求增加。
第二，避险性资产配置是动因。居住价格指数（反映租金水平）与住房价格呈现较弱的相关性，这说明：租金收入并不能反映住房价格的趋势，长期持有住房的收益较低。与此同时，新建商品房均价和存量商品房均价年涨幅比率分别为9.4%和10.6%，快进快出的买卖资产收益高，对于将住房当作资产的投资者来说，其短期操作的动机更强。居民消费价格指数与住房价格呈现较强的负相关关系。说明即使住房价格上涨会使得居民财富增加，但是增加的财富并未能促进居民增加对国内日常消费品的购置。消费持续低迷，说明居民的消费信心不足，转而进行储蓄。而储蓄可能是为购房做准备，这也解释了一旦货币政策宽松，立即出现较多潜在购房者进入市场。
第三，金融信贷宽松是基础。贷款利率下调、人民币汇率走高、外汇储备量处于高位，促进了M2的增加。增加的M2在实体经济受挫后，流向短期收益较高的房地产市场。
第四，相关政策影响是关键。限购政策实施后，大量潜在购房者在2014年逐渐获得购房资格，集中入市；限购政策使得部分改善性需求必须通过先卖后买才能实现购房，大幅促进存量房交易量的增长。两种情形叠加，造成了2015年存量房交易的井喷行情。一系列财税金融政策对住房市场刺激明显。这些政策降低了信贷门槛和贷款成本，还降低了税收，对住房市场需求起到明显的提升作用，在住房市场供给相对平稳的情况下，住房需求的大幅增加，必定造成价格的大幅上涨。
为了促进本市房地产市场的平稳健康发展，在已有政策措施的基础上，还可以做一些适当探索。
1.适当增加住房供应，缓解供需矛盾
首先，应保证住宅用地的持续供应，在确保一定的增量供应的基础上，积极盘活存量土地，探索农村宅基地、工业用地转化成城市住宅用地的转化机制，提高住宅土地的利用效率。在今年市场运行中，土地市场的高价现象较严重地影响了稳定预期的形成和维持。鉴于此，为了有效遏止高地价频出现象以及增加保障性住房的供应，建议探索推行“限地价、竞配建”等有效的出让方式，推动土地供应转向“稳定市场、保证民生、促进利用”等多目标统筹兼顾的管理。其次，应适当增加住宅开发投资额，尤其是用于普通商品房的建设开发投资，将开发投资占全社会固定资产投资的比重稳定在一定水平。
2.积极应对宏观政策的影响，合理引导资金流向
从长期来看，住房价格的稳定，根本上是国际环境稳定、国内经济结构优化、社会协调发展的结果。第一，由于M2和贷款余额与住房价格有很强的正相关性，必须以供给侧改革为契机，引导资金进入对经济结构优化有贡献的实体经济部门，否则资金一旦在实体经济部门无法获利，仍旧进入短期收益较高的房地产市场。第二，人民币汇率和外汇储备量与住房价格存在较强的相关性。短期内，应允许人民币适度贬值以促进出口、抑制人民币升值带来的货币需求和减轻外汇占款压力。长期来看，应以深化人民币汇率改革为契机，提高汇率市场化程度，使得汇率和利率可以同步反映市场收益水平，稳定房地产市场的价格预期。第三，由于居民可支配收入水平和居民消费水平与住房价格有较强的正相关性，居民可支配收入水平和居民消费水平的提高，增加了改善型住房需求的意愿，应对这部分需求进行适当引导，倡导根据可支付能力进行住房消费。最后，由于居民消费价格水平和住房价格存在较强的负相关性，仍需结合供给侧改革的要求，进一步提高供给的有效性，促进更多的国内的消费，将消费的需求从房地产市场转移到实体部门。
3.合理引导住房投资预期，促使住房价格回归住房价值
首先，应鼓励对住房的长期持有行为。对住房出租收入的相关税费实施优惠政策，允许个人租赁住房的租金支出在个人所得税之前扣除。其次，抑制短期住房投机行为。坚持“沪九条”的政策精神，对限购政策进行细化，提高住房信贷支持的精准度，对利用金融杠杆进行住房投机的行为保持高度警惕。第三，应在住房领域增加信息透明度。应分类、按月公布住宅土地供给量、按面积大小区分的新建房价格和交易量、存量房价格和交易量、租金情况。居民只有充分掌握住房市场信息，才会做出理性的预期。第四，保持政策的连贯性、稳定性。住房政策本身要具备连贯性，应坚持严格的限购政策，不能出现松懈。同时也要鼓励改善型住房消费。财税金融政策也要保持稳定性，频繁调整政策不利于公众预期的稳定，更不利于形成成熟、理性的住房市场。
