本文来自微信公众号：城市数据团（ID：metrodatateam），作者：Kathur、团支书
在新一轮总体规划中，上海是这么定位自己的：国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。
从概念上看，一个上海，好多个中心；而从城市空间上看，上海也的确有好多个中心，既有老牌的市级商务中心如外滩、陆家嘴，也有区域型商务中心如徐家汇、五角场，还有新兴商务区如大虹桥、世博等。
我们选取了上海中心城区最有代表性的25个综合商务区作为样本，看看上海的这些中心到底发展得怎么样？
先看看各大商务中心的租金吧：
虽然商务区很多，但从租金角度看，可以简单分为两种“中心”：
租金很贵的中心：以二号线沿线和浦西市中心的商务区为主，租金8块（元/平方米/天，以下同）起；
租金一般的中心：以内环外各大商务区为主，包括五角场、虹桥、徐汇滨江等。虽然新旧有别，入驻率也各有差异，但一致的规律是相对便宜，最贵也就7块多，便宜的4块多也能搞定。
当然，租金只是一个观察的窗口，而商务区的本质是人和企业的空间载体。那我们就先从人的角度来看一下吧。
一般来说，商务区的能级可以体现是否能吸引住在周边多大范围的人来上班。我们来看四个典型的案例：
可以看到，较高能级（市级）的人民广场和陆家嘴的员工住地不仅围绕在商务区周围，也呈现出了沿主要地铁线路向全市扩散的趋势。相比之下，较低能级（地区级）的五角场和大宁的员工大多居住在工作地附近。
我们将这个计算逻辑叠加扩展到全市，就可以得到下图：
我们将上海市划分为小区尺度的格网，计算住在每个格子里的劳动年龄人口（20岁～60岁）前往各个商务区上班的比例（比例最大的称为该地居民的首选商务区）。然后让通勤人口总数高于一定阈值、首选商务区比例大于一定阈值的格子，标识为该首选商务区的辐射范围。
可以看到，25个商务区各自有一块领地（以不同颜色标识），而根据领地形态的不同，上海也自然地形成了三类“中心”：
集聚型中心：包括辐射范围最大的五角场新江湾城、陆家嘴和虹桥枢纽等；他们的就业群体有明显的区域特征，并形成了相对完整的领地空间。其中，陆家嘴是浦东的绝对大佬，而五角场和虹桥枢纽分别位于市区的边缘地带，在各自区域内鲜有敌手。
竞争型中心：以浦西市中心颜色斑驳的商务中心为主，如人民广场、南京西路、虹桥等。这些商务中心在激烈竞争中各自争得一席之地，但面积都不大，其余的领地就分散在全市的各个角落了。
离散型中心：还有一部分商务区的领地不明显，其就业群体呈现了相对分散的特征，如徐汇、外滩、淮海路等。
图中还有一些没有首选商务区的黑色区域。这些地方或者是竞争太过激烈，多个商务区平分秋色，或者是现有的商务区尚未能触达。
与此同时，如果我们观察每个商务区工作人群的年龄结构，会看到另一种景象，请看下图：
由上图可知，从工作人群年龄上看，上海又可以分为两大类“中心”：
年轻人的中心：以浦东为主，最为“年轻化”的竹园、杨高路、世纪公园全部位于浦东（平均年龄34岁～35岁，20岁～40岁的人员占比70%），陆家嘴排名也非常靠前。同时，浦西的虹桥枢纽、中山公园和徐家汇也相对比较年轻。
中老年人的中心：如大连路和浦东世博，都是“中年油腻大叔”的乐园，这些商务区恰好是某些类型企业的集聚区，懂的自然懂，不解释了。
当然，我们也可以将以上两个维度交叉起来，以通勤距离作为x轴，平均年龄作为y轴，画出这幅散点图：
根据这幅图，我们将上海的商务中心分为四类：
年龄大、上班远（第一象限）：上海南站。
年龄大、上班近（第二象限）：大连路、浦东世博等。
年龄小、上班近（第三象限）：大宁、五角场新江湾城、长风等。
年龄小、上班远（第四象限）：南京西路、陆家嘴、人民广场。
从每个象限的商务区样本分布来看，我们也可以读取到另一个信息：年龄越小的，上班距离越长；年龄越大的，上班距离越短。
这也许就是这座城市的典型画面：一批又一批的年轻人住在市郊，把大量时间花在路上，只为了能在最“中心”最光鲜的地方出人头地，直到他们慢慢成长老去，有了财富积累，就搬到中心一些的地方，并选择离家近一些的工作……
但从企业的角度看，上海的中心则呈现出完全不同的场景。请看下图：
从规模企业的集聚看，上海形成了与工作人群完全不同的三种差异极大的“中心”：
巨型企业集聚中心：陆家嘴，再没有第二家了，平均注册资本约3000万，约是第二名的两倍。
大型企业集聚中心：浦东世博、世纪公园、杨高路、外滩等商务区，它们区域内的企业平均注册资本在1000万以上。
中小型企业集聚中心：最典型的为上海火车站、徐家汇、曹家渡，其区内企业以中小型为主，平均注册300万元。
再看产业结构。
根据《上海市城市总体规划（2017年～2035年）》，上海的城市性质确定为“国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市”。据此，我们选择了与上海发展目标较为契合的四大高端服务业（金融产业、文化产业、信息和科研服务业、商务服务业），统计了各个商务区的高端服务业总比例，结果如下图所示：
可以看到：
排名第一的陆家嘴，高端服务业比例达到74%。
世纪公园、杨高路、淮海路、南京西路的高端服务业占比均在60%以上。
人民广场、中山公园、大连路的高端服务业最少，接近40%。
同样的，我们对平均注册资本与高端产业占比进行交叉分析，可以得到下图：
在上图中，我们可以看到四类“中心”：
注册资本较高、高端服务业较多（第一象限），也就是站在商务中心鄙视链顶端的，最典型的商务区就是陆家嘴。
注册资本较高、高端服务业较少（第二象限），这一类型商务区可能有非高端服务业型的产业（比如房地产），虹桥和大虹桥都是该类型的。
注册资本较低、高端服务业较少（第三象限），位于商务中心鄙视链的最低端，典型商务区是上海火车站、四川北路等。
注册资本较低、高端服务业较多（第四象限），这是中小企业和创新性企业集聚的地区，尽管注册资本较低，产业却相对很高端，五角场和徐汇滨江都具有此类属性。
好了，回到正题。
其实，隐藏在上述研究中的，还有一个特别有趣的现象。我们在商务区租金和行业的研究中发现，几大行业的承租能力差异是很大的（承租能力的数学含义是行业占比与租金的相关性）。结果如下图所示：
我们可以看到，上海最能引发关注的两个重点行业是“金融”和“科技”，同时却非常有趣地位于承租能力的顶端和底部。
我们再把这两个行业的“企业占比-租金”关系单独提取出来，分别绘制下图：
左为金融，右为信息科技服务业
可以看到，结果很清晰：
租金越贵的地方，金融企业占比越高；
租金越低的地方，科技企业占比越高。
接着，我们再把数据放置到时间轴上，观察下新增科技行业的空间趋势，可以得到下图：
可以看到，按经营地测算，越是高租金的商务区，科技企业的增量越低（占所有新增企业的比例越低）。
所以，无论规划和愿景如何完美，但现实的情况就是如此：
上海几乎每个“中心”都吸引了高大上的金融行业，而那些暂时看上去矮穷矬的科技行业（尤其是创新型的初创公司）就不得不被高租金挤压到离市中心更远更便宜的郊区。金融和科技，看上去离得那么近，但现实却又把它们逼得那么远。
这的确是一件让我们担心的事：上海希望成为科技创新中心，但上海的“中心”却容不下科技创新。
注释：
本文作者为Kathur、团支书，本文由微信公众号城市数据团原创并首发。
本文中商务区甲级写字楼租金数据由 仲量联行 提供。仲量联行是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司，作为《财富》500强企业，业务遍及全球80多个国家，拥有近300个分公司，员工总数超过83,500人。本文观点由城市数据团独立形成，不代表仲量联行观点。
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