市场分析丨By：世联评估
前言
房地产因不可移动、价值量大等特性，在社会主义市场经济活动中扮演重要的角色，尤其是我国现在处于城市化快速阶段，房地产与社会、经济发展息息相关。房地产的产业链很长，包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产估价、房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等。作为其中一个重要环节的房地产估价，一直伴随着房地产的发展而稳步进行，逐步发展成了能提供专业服务的一门学问和学科。由于科技的进步，变革无处不在，不与时俱进，很容易被时代所抛弃，如今区块链的崛起，我们估价人是即将谢幕退出舞台？还是凤凰涅浴火重生？笔者结合从事估价行业的经验谈谈一些看法。
何为区块链？
图源：搜狗百科
广义来讲，区块链技术是利用块链式数据结构来验证与存储数据、利用分布式节点共识算法来生成和更新数据、利用密码学的方式保证数据传输和访问的安全、利用由自动化脚本代码组成的智能合约来编程和操作数据的一种全新的分布式基础架构与计算范式。这段话听起来比较抽象，我们可以从两个层面来理解：
第一，区块链本质上就是数据库技术；
第二，区块链世界的核心和精髓是“代码即法律”“代码即信任”，浓缩为两个字就是值得信任的“共识”，即所谓的共识机制。简单来讲就是“区块链就是一种去中心化的分布式账本数据库”。
那么应用到实际场景，区块链有以下一些特点：
1、区块链是接近实时的，可以消除摩擦，降低风险；
2、区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系；
3、公开的点对点分布式账本保证了透明公开；
4、区块链的不可逆性，杜绝了欺诈风险。
图源：网络
区块链之于估价
根据以上区块链的特点总结，我们可以判断，区块链技术可以着重应用在数据和资产分析管理，以及所有权确认和转移等过程。而我们估价人运用估价理论方法得出估价结果，很大程度依赖多层级市场真实可靠的交易实例，但由于市场调查的流程和数据标准的采集具有多样性和复杂性，也存在调查收集对象的主观性偏差，这会导致信息过时、不完整、不准确等现象发生。
估价师们为了核实数据和具体状况会付出较大的成本，也不同程度地影响了估价时效，而时效恰恰又是现代化信息社会致命的缺陷。同样的问题，有价值的信息多是孤立的散落在不同的节点，这样的模式导致了数据冗余、重复、不透明。而我们估价的研判也是基于这样相对片面、静态数据进行，而不是更加精准的动态数据。
然而区块链技术可以提高这一过程中的效率和信用。
首先区块链可以详细记录房地产的位置、地址，乃至出租率、房价、历届房东和租户等细节，让市场参与者以更低的成本获得更可靠的数据。一个去中心化网络中，可以连接所有买卖双方和中介机构以及政府相关平台，建立一个崭新的房地产租售数据库，并对所有人开放可见，房地产的交易将变得透明化和流动化。
再者区块链技术可以让这些数据链接起来，进而提高决策和分析的质量。将交易中的各参与者之间连接，为所有相关方提供共享的数据库。这将提高数据质量，并让数据更容易记录和检索。因此解决数据效率和信用，以及信息不对称这两个核心层面的问题，我们赖以生存的专业估价服务对于目前大部分目标客户来讲，将毫无意义。
挑战与机遇并存
图源：pixabay
讲到这，我们估价人是不是就这样被社会所淘汰了吗？非也，存在即合理，机遇与挑战往往是并存的。我们估价人可以抓住机遇，结合自身的优势、劣势，在社会主义市场经济的洪流中找到属于自己的诺亚方舟。
第一，区块链技术自身具备的技术特性将给估价行业数据的共建共享带来革新性的技术支撑。我们估价人可以利用区域链技术，抢先建设数据平台，利用自身的专业优势和经验，率先抢占蓝海市场，利用区块链技术改变行业的发展模式，提升行业服务能力，通过整合整个链上所有公司的核心竞争力，提高服务效率，促成多行业融合，改变传统行业单一模式，加快估价智能自动化的步伐，为真正估价大数据时代的到来夯实基矗
第二，我们坚守法律政策红利的阵地，如城市更新评估、出让底价评估、国有资产评估等方面，把延长专业服务的深度，尤其是城市更新方面，其每个项目都有独特性，一次性、不可逆转性、复杂性的特点，区域链技术很难完全替代。
第三，提供专业咨询服务，估价人可以横向发展估价服务，不要拘泥传统的形式，可以结合区域链动态数据技术，提供预测分析和相关研究的咨询服务，为目标客户做出正确的决策奠定牢固的依据。这种衍生的估价服务市场很广阔，包括项目可行性研究、产业规划研究、发展战略及整体定位、物业发展建议、项目定位研究、房地产各类型物业市场调研等。
区块链的崛起，竞争与机遇并存，塞翁失马焉知非福？在其引领创新创业的新热潮中，不光是房地产估价行业，各行各业还有很多应用空间等待挖掘和发现。相信，在不久的未来，区块链将在实体经济中如雨后春笋般遍地涌现。
参考文献：
[1] 任仲文.《区块链领导干部读本》[R]. 北京：人民日报出版社，2018.4:10,20-21.
[2] 唐婧. 区块链在房产领域的潜力巨大主要表现在以下几点[EB/OL].
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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