基于BP神经网络的房地产价格评估研究

来源：互联网   发布日期：2011-10-02 19:48:49   浏览：6104次  

基于BP神经网络的房地产价格评估研究
                             —以南安市为例

摘要
随着我国住房福利制度的取消和住房分配货币化的实行，房地产市场日趋活跃，房地产业已成为国民经济的重要组成部分，而与之相关的房地产估价业务应运而生，并迅速发展壮大，在推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序中扮演着越来越重要的角色。我国房地产估价方法的研究和应用尚处于探索阶段，现行的估价方法注重经验和艺术，而很少建立数学模型进行定量化评估，因而寻找一种科学、合理的定量评估方法具有重要的现实意义和理论意义。
根据房地产估价的特点，在前人研究的基础上，借助神经网络极强的非线性动态处理问题的能力，将其引入房地产价格评估领域，创建了基于神经网络的房地产价格评估模型，利用神经网络超强的自学习能力，从大量成交案例中发现并掌握房地产影响因素与其成交价格之间复杂的客观规律。在神经网络房地产估价模型的实现中，借助MATLAB神经网络工具箱提供的各功能函数，对应用于房地产估价的BP网络和RBF网络进行设计并优化，用市场调研得到的真实成交案例对网络进行训练和验证，两种网络模型都得到了较好的预测结果，在对训练和验证结果分析的基础上，对两种神经网络估价模型进行了对比分析，指出了两种网络各自的优缺点以及改进措施。最后，在将神经网络引入房地产价格评估领域思路的基础上，提出了创建房地产价格评估系统，开发专业的可视化软件，提高估价工作效率、降低估价成本，以更好地为房地产开发、经营和管理服务。

关键词：房地产估价，BP神经网络，价格评估模型，MATLAB评估应用





一、主要介绍工业、商住房地产特征及其价格特征，分析其价格的主要影响因素。
（一）、房地产价格的形成及其特征
1、房地产价格的形成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用
权在经济上的实现，房地产市场运行秩序和房地产资源的优化配置。它是指在开
发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。从房地产估价的角度研究房地产价格，可定义为:房地产价格是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价，通常使用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他方式偿付。这主要是从现象上把握房地产价格的“数量，房地产之所以具有价格，是由房地产的效用、房地产的相对稀缺以及对房地产的有效需求共同作用而形成的。在现实生活中，交易对象和时间的不同，房地产价格呈现不同的变化，都是由于这三者的程度不同及其变化而引起的。
2、房地产价格的特征
房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以货币形式表示价值、都受供求关系影响制约、质优价高等共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。
2.1、房地产价格具有明显的区位性。
房地产价格受房地产所处地理位置的影响很大，沿海和内地、南方和北方、城市和农村、大都市和小城镇，他们所处的土地条件、环境气候、基础设施以及经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市场上表现为同质量而不同价格的区域特性，即使在同一城市内部，建筑结构、使用性质完全相同的房屋，只是由于建筑地段的差异，其价格也往往有很大的差别。
2.2.房地产价格实质上是关于房地产权属利益的价格。
由于房地产的自然地理位置的不可移动性，因此在房地产的交易中只是房地产权属的转移。山房地产转移的权属利益不同，价格也就不同，如:所有权价格、使用权价格、租赁权价格等。
2.3.房地产价格既有交换价格，也有使用代价的租金。
房地产由于价值量大，寿命长，出现了买卖和租赁两种交易方式，因此房地产同时有两个价格，一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格;另一个是使用它一定时间的价格，经济学上成为服务价格，即这里的使用代价的租金。
2.4.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
首先是由土地位置的差异决定的每一块土地的位置、地形、环境等因素千差万别，因而价格也会出现差异。其次房地产的独一无二性使房地产价格一般随着交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动等)的影响。
2.5.房地产价格具有趋升性。
即房地产商品的增值性。这是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是呈“螺旋形”的，也就是说，房地产价格的上升不是直线性的，而是“波动”的。
（二）房地产价格的影响因素分析
    房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果，这些因素具有经常
变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。它们有的可以定
量描述，有的仅可作定性分析;有的影响大，有的影响小;有的对房地产价格产
生正面影响，有的则产生负面影响;对于不同用途的房地产，其影响因素不尽相
同，即使相同的因素对其价格的影响大小和方向亦不相同。因此，做好房地产价
格的影响因素分析对于房地产估价具有重要的意义。
    在房地产价格的众多因素之中，有的是在总体上影响某地区、某类房地产
的价格水平，有的则直接影响到某一具体房地产的价格。前者即为影响房地产价
格的一般因素，后者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素。本节从一般
房地产的角度来论述房地产价格的影响因素。
1、一般因素
影响房地产价格的一般因素指在某一地区对房地产的价格高低及其变动具有一般性、普遍性、共同性影响的因素。其主要内容包括社会因素、经济因素及
行政因素三大项。它们并不直接决定某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市
场的价格走势具有决定意义。
（1）社会因素
1)社会政治安定及治安状况
一般说来，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资置业的信心，从而造成房地产价格低落;而房地产所在地区治安状况不良，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此也会造成房地产价格低落，并且这种影响的持续时间会很长。
    2)房地产投机行为
    房地产投机是建立在投机者对未来房地产价格预期的基础上的。其结果可
能是:(1)引起房地产上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致那种结果，取决于当时当地的各种条件，包括投机者的素质、心理和政府机构的管理水平等。
    3)城市化水平
    城市化水平的提高使得越来越多的农民离开土地，搬到城镇，人口向城市
日益集中，客观上增加了对房地产的需求;城市化还改变了人们的价值观念，使
越来越多的农村人口接受了城市生活方式，投身到房地产市场中来，从而扩大了
房地产市场，带动房地产价格上涨。
4)人口状况
一个国家或地区的人口状况对房地产价格的影响，主要有人口数量、人口
素质、家庭人口规模等因子。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，
从而促使房地产价格上涨:如果一个地区居民素质低，构成复杂，社会秩序欠佳，
人们多不愿意在此居住，从而在地区房地产价格必然低落;一般来说，随着家庭
人口规模小型化，家庭数量增加，所需住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
（2）经济因素
1)经济发展程度
当经济繁荣时，随着国民生产总值迅速增长，居民的收入水平也会不断提高，对房地产的有效需求相应增加。这时房地产市场行情就会上涨。如果经济陷入低谷，则行情自然下跌。
2)利率
利率对房地产价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的成本，从而使房地产价格上涨;从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降;从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房地产价格下降。因此，综合来看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。
3)居民收入
随着居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，对居住和活
动所需空间扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小来定。
4)物价
房地产价格与一般物价之间的关系非

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